被催稿了XD
大家都很體諒我，沒有人跟我催稿，大概是因為網誌上面的雜草，已經長的跟亞馬遜叢林的草一樣高，MIKU已經看不下去了，要回娘家前，還不忘在MSN”代替格友來提醒我”，害我亂不好意思的^^” 這禮拜要去台中清境玩，本來想等玩完回來寫篇遊記，為了證明我的良心還沒有泯滅，不想讓MIKU失望阿～所以......
是的，小美復出了。是因為MIKU愛的呼喚，並不是因為夫家家道中落，或是因為快離婚了要趕快出來”話聲”說無法忘情演藝圈人妻圈的美好。
MIKU有交代，建議我可以將上一次買房子的艱辛過程跟大家分享。
［什麼上一次？小美你不是首次購屋嗎？］
這位朋友十分眼尖。哪是講丟這，目屎都撥未離喔～鏘搭拉哩啦，鏘鏘。
四月中開始的一個月，可以說是到現在為止，我人生最黑暗的時期吧？！當時發生了很多事情，我頭一次真實的感受到"心力交瘁"這個成語形容的真是貼切，其中一件耗損我元氣的，就是房子。
上次有聊到，買房子簽約的過程並不是很順利，其實在寫那一篇文章的時候，已經在處理房子的瑕疵問題了。當時小lu，小lu的學長，姍姍和姍姍的爸媽，都幫了我好多忙，真的很感謝你們的幫助，如果不是因為嫁人了，我願意以身相許的.......
咳，回到重點。
我們大約是在三底簽約，決定找仲介談房子，到簽約大約一個禮拜的時間，天氣風和日麗，春暖花開，鳥語花香，風調雨順，國泰民安(大家請原諒我，太久沒寫網誌，白爛病都沒有地方可以抒發，所以可能會嚴重一點)，房子也去看過不下三遍，逐一檢查，甚至還拿著掃把敲客廳天花板的樑柱，看是不是有用木板包起來，到現在我都還記得仲介臉上三條線，嘴角微為抽蓄的稱讚我看房子好仔細的表情。
我明白看房子，好天氣看，壞天氣也要看，白天看，晚上也要看，假日去看，平常下班後也去看，周圍的環境也繞過好幾次，直到簽約後，我們才遇到清明節前的梅雨季，也就是說，壞天氣簽約後才看，也在這時候才發現滲漏水的問題。
那一間房子，我們是買在頂樓。我其實不排斥買中古屋的頂樓，因為不太怕熱，也不會討厭爬高，唯一的要求就是不要有滲漏水。
根據莫非定律，所以我們買到有滲漏水的房子。
連續下了好幾天的雨，我跟翹臀約了一天下班後去看看房子的狀況。幾面牆壁已經有水漬的痕跡，添花板根牆壁的接縫處也有水漬，主臥浴室的天花板也是溼的(我真的懷疑這個投資客是不是沒有腦？哪有浴室溼氣這麼重的地方還做木板天花板？！)主臥的幾面牆已經有璧癌的痕跡，掉漆，油漆突起，最誇張的是，後陽台已經在滴水了。
我馬上打給仲介，跟他說我們已經看到房子有滲漏水了，請他打給屋主，看屋主要怎麼處理，跟我們聯繫一下。然後接下來的日子，我每天都打給仲介，問他跟屋主進行的如何？然後瘋狂上網查所有處理滲漏水的方式，其利弊為何？費用大約多少？我當時想的是：頂樓的滲漏水，其實沒有那麼難處理，重點是地上的那一層防水要做好，我的底限是：我不奢望屋主搭鐵棚，只要請屋主將地面上那一層PU好好做，交屋後，我們會自己花錢搭鐵棚，延長PU的壽命，將防水做的更徹底，也比較不那麼熱。
屋主只要做好基本的，要更好的規格，我們自己負擔。我也是直接跟仲介這麼說，我很有誠意，沒那麼貪心，但是PU那一層防水一定要好好做。我大概有探聽行情，做起來大概要七八萬，如果是超頂級的防水(不含搭鐵皮)，做起來要十五萬。依我的感覺，這個屋主很有可能不會好好處理漏水(從房子的第一次接觸，就有感覺屋主應該不是很有良心的人)，應該會想要花一點小錢隨便處理。依民法規定，屋主只要有進修繕義務就好，並沒有規定要做什麼材質和工法，與其讓他隨便做做敷衍了事，到時我們又要"ㄎㄠ"掉重新做，不如他把那筆錢省下來補貼我。
我每天打給仲介，仲介都跟我說還在等屋主回應。然後，屋主有找他的師傅來估價了，我也自己找師父估價，也請仲介找他們合作的師傅估價，畢竟，在還沒上法院前，仲介都算是公正第三方，到時候談判，用仲介師傅的估價單，買賣雙方總是比較沒有疑慮。結果，屋主的師傅只有材料清單沒寫價錢，提供一年保固，我的師傅估八萬，三年保固，仲介的師傅估十萬，一年保固。
我請仲介幫我了解一下，屋主的師傅他的作法是什麼？如果我可以接受，倒也不會為反對而反對。後來還是我自己打給屋主的師傅，大概通了半小時的電話，師傅打算打發泡劑，然後頂樓的PU只鋪局部補強。我聽了很火大，什麼東西？！PU還只鋪局部補強(原先就有鋪一層)，況且，我的跟仲介的師傅都非常不推薦打發泡劑，因為房子年齡較大，如果打壓發泡劑，沒控制好份量，可能會破壞房子的結構體，再說，如果漏水的位置抓錯，其實也是把水趕到其他地方，又變成其他地方漏水。我完全不能接受，掛上電話後馬上打給仲介，請他去跟屋主協調。然後我又每天打給仲介盯進度，仲介只跟我說，屋主說要跟他自己的師傅討論，然後就沒回音了。
買賣契約有規定，如果不能在交屋日如期完成，例如買方延遲付款，或是屋主延遲交屋，則要罰違約金，記得依天數計算，一天要罰成交金額的萬分之三。契約上是5/5要交屋，眼看已經4月快20了，而我們現在的進度只有到交付第一次的頭期款，雖然我貸款也找好了，但是房屋有問題，而且我們跟屋主都還沒有約出來協調過，代書也只能壓著不敢往下走。小LU的學長建議我，還是要寄存證信函給對方，為了要申明，不是我不給錢，是我知道房子有問題，所以才沒有給錢，到時後違約金，可不要算到我頭上。然後，我自己寄了一張存證信函給屋主，順便提醒他盡快跟我協商。
從來沒想過，會在30歲以前寄存證信函，也沒想過會收律師函。
仲介收到存證信函後告訴屋主我寄了存證信函，他應該是好意要屋主盡速決定要怎麼處理，但卻讓屋主知道未領的掛號信是存證信函，所以故意不去領，說他沒收到掛號(後來可能是因為他們要回律師函給我，必須參考我的存證信函，所以後來有去領)。寄發存證信函的那個禮拜六，剛好天氣蠻熱的，我們突然心血來潮，想去看看今天的室溫會不會太熱。結果，發現屋主還沒有跟我們有任何協議，竟然偷偷施工，而且就是用打發高壓泡劑的方式做，還可以看的到發泡劑打的太過流出來在外牆上；地面的PU還沒完工，可是，很明顯的就可以看到，他並沒有把舊的PU層刮掉，而是直接倒新的PU在上面，有些地方鋪不均勻，甚至還看的到下面綠色的PU層。
氣死我了，然後我趁太陽快要下山前，趕忙回家拿相機拍起來，回家的時候，天都黑了，沒想到隔天早上去看，竟然已經做完了.......根本就是連夜施工，而且，還很多地方都破掉了。破掉的PU，比沒做更糟，套句翹臀說的，就好像穿了破洞的雨衣，水分含在裡面，也沒辦法蒸發。嚴重的滲漏水，是會腐銹鋼筋的ㄟ！
我請仲介也來拍照，然後請仲介的師傅再來看一次，請他看一下施工品質，並且將他的評論給錄下來。我的確是已經有上法院最壞打算的準備了。
後來說是屋主姐姐的那位大嬸，寄了律師函給我，裡面的意思是說，他已經盡了修繕義務，要我履約，而且到現在我還沒有給她完稅款，要我盡快交付，還說我要他付違約金一事，根本就是荒唐。然後還跟劉阿爸劉阿母說，說我跟他的師傅通過電話，說我有同意他師父這樣施工。屁！
我馬上打電話給仲介，問他會不會作證說有接到我的電話，表達我不同意那樣的施工方式？仲介說他會。其實，屋主也是不能用"我跟他師父通過電話"這一點，就證明我有同意他的師傅如此施工。我打電話給他師父是事實，但是談話內容是啥？說極端一點，我高興打給他師父，問說師傅家的來福身體好不好，談天說地聊個半小時，也不能說我就同意他的師傅如此施工啊！
後來約了要出來談，我跟翹臀有共識，今天如果訂金35萬原封不動拿的回來，我們就要解除契約。除了發泡劑打的太過，我怕有影響房子的結構體外，廚房剛好有個地方可以看的到被包起來的天花板原貌，一打開就是很重的霉味，而且璧癌很嚴重，可見裝潢前的原始屋況很差，我其實會擔心裡面的鋼筋已經生鏽。這間房子是燙手山芋，我不要求屋主再給我什麼賠償，他還我35萬，我們當這筆買賣從來沒發生過，他再去賣別人(但我其實偷偷的希望他賣不出去，不要有下一個受害者，然後貸款過了寬限期繳不出來，結果房子法拍，他信用破產這樣XD)。
屋主還有一個更過分的行為。在談判之前，翹臀發現我們的房子，竟然掛在信義房屋的網站上。也就是說，我們的協議還沒有出來，買賣契約還是存在的，屋主竟然又委託其他仲介賣那間房子。而且，翹臀還有跟信義房屋的仲介去看過房子，跟他要房屋現況說明書來看，裡面說他的房子沒有滲漏水，持有期間也不曾有滲漏水的修復工程。一整個就睜眼說瞎話。我其實有打算，如果他們不把35萬退還給我們，我就要把這件事情攤開來講，擺出不惜上法院的姿態。
後來的談判，我覺得沒有我想像中的難搞。可能是因為，我們翻出條款，民法規定，物有瑕疵的擔保，在發現物有瑕疵的半年內，或是交付的五年內，都應該要擔保瑕疵。不是屋主想的：半年後我就沒事了，何況我的師父還提供你一年保固。或是不完全給付也是適用。不完全給付，例如我買了一台新車，交車的時候卻偷換了一台中古車給我，這就是不完全給付。我買房子的時候，屋況是完好的，但是交付給我的，卻是有瑕疵的房子，依法我可以解除契約，或是折抵價金。不過，除非是買賣雙方協議好要解除契約，不然的話，房子如果沒有危及生命安全的瑕疵(如海砂屋，輻射屋，凶宅，或是滲漏水狀況已不堪使用)，要解除契約是比較困難的。
大嬸還一度想跟我們要求損失賠償，一般都是提出要解約的人，應該要付違約金。不過她沒踩的很硬，也好加在沒踩的很硬，其實對他們也沒有好處。在談判過程中，我們跟屋主說頂樓PU做的有多粗糙，他們說其實有要求師傅好好做什麼的，反正賴給不在場的人就對了。我後來還順勢的損了他一下：我想你們可能真的要監督一下師傅的施工品質，因為跟你們說的差很多，如果不做好的話，如果信義房屋代買方去看房子也不太好。然後屋主臉色大變，說：什麼信義房屋？！我還很委婉的說：我們有在信義房屋的網站上面看到這間房子在賣。屋主還很生氣的說：怎麼可能，那我要去告信義房屋。
真的很愛演ㄟ～大哥！
經過了這一番折騰，我只能說被社會大學的教授紮紮實實的上了一堂課。我沒想過自己怎麼那麼衰，買到滲漏水的房子。在找滲漏水如何處置得過程中，看到很多人分享他們的例子，中古公寓很多，但是新房子跟建商的糾紛也不少。不管買新買舊，買到滲漏水的房子真的是運氣問題。其實我反而覺得很幸運，能夠在只交付第一期頭期款的時候，就發現房子有問題，如果我已經交屋了，屋主肯定不會鳥我，隨便處理，仲介搞不好也會把我冷藏，仲介費都到手了，屋主要是隨便修，也只會安慰你說屋主至少有處理了。這一段經歷，很辛苦，但是感謝老天爺，沒讓我把辛苦錢也一併繳學費。
目前有外找了新房子了^^ 請大家不用擔心，轟趴還是指日可待的XD
依照慣例，還是要來個結語：
我只能說，這些人豐富了我的生命阿～～～～
<延伸閱讀>小美的感想：
1. 買中古屋公寓的頂樓，一定要買"至少有"鐵棚加蓋的。有遮蔽物的防水，可以說是最好的根除漏水方式，而且也比較不熱。現在原物料很貴，30坪左右光搭鐵棚，十萬就跑不掉了。除了省一筆很大的開銷費用外，如果前屋主已經蓋好了，就省的到時候自己蓋，要跟樓下鄰居之會協調，還要擔心被報拆。
2. 前任屋主對房子如果不用心，最好要多加考慮。尤其是投資客。
3. 仲介的素質有差，不過品牌也是有差。後來我跟永慶房屋接觸，其實存證信函那些，應該都要讓仲介來幫處理。真的不要讓自己的權益睡著，就給仲介幫你寫存證信函，他們有律師，自己也省的麻煩，而且，存證信函比想像中的還要花錢。我自己寫存證信函自己寄，記得就花了二三百，如果請律師代筆，收費不一，從三千到六千都有人開，而請律師寫律師函，從三千到一萬不等。
所以這個故事告訴我們：用存證信函或律師函交筆友是很花錢的。
又，律師函跟存證信函的法律效力都是一樣的，都是一種法院上用來申明你有說了哪些話告知對方，差別只是律師函是有律師當靠山的感覺，嚇唬作用比較大。不過，如果對方知道那是存證信函而沒去領掛號，的確對方是可以辯稱說他不曉得。如果有當面溝通協調，錄音也是一種證據，而且沒有"沒收到存證信函，所以不曉得"的漏洞。
4.因為珊卓跟ARUM都在等我把文章開放，所以先這樣啦，有想到在補充^^
這也是我^^ 部落格更新速度緩慢時，來這裡找我拉～
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