小美冰淇淋

(圖說：當我在google圖片輸入：實拿，出現了這個似乎名叫"實拿"的人偶XD)

在2008馬總統上任前後，我們買下了第一間房子。當時房市炒得火熱，狀況可能跟現在差不多，有人喊泡沫有人喊利多的多空交戰。在金融風暴後，雖然地球還是很熱，但是經濟進入了冰封長毛象的冰河時期。

我們幾乎可以說是買在2008的高點。雖然我對這間房子很有信心，但是我的信心無法傳染給翹臀，加上翹臀從未離家生活，對從沒繳過房租的翹臀來說，每個月要繳的房貸對他來說壓力很大，金融風暴後，也曾為了買房子搬出來住吵過幾回。

現在回頭看，我還是很慶幸買了這間房子，不但在這二年左右，就讓我們能換到更大的房子，舊屋翻新的裝潢費用也都靠自己，我跟翹臀在買房子這件事，沒有增加雙方父母的任何負擔，對於這一點，我自己覺得很是驕傲哩～而我和公婆，也因為這距離的美感，關係有了極大的改善，這個，是多少金錢都換不來的。

面對另一半看壞我們買房子，我心裡總想著，雖然我們沒有買在最低點，但我有信心這間房子能賺到我們人生的第一桶金(孔鏘老師，請給我梁靜茹的勇氣)。我設定好了停利點，時間在阿妞上幼稚園前，停利點到了，如果又有需要，就可以把房子賣掉。

買這間房子，一開始就是投資兼自住的。

這個停利點，我把我想要賺的金額(也就是實拿多少)，加上我的成本，就是我希望的成交價。設定好後，就像賣東西一樣，給仲介的底價要再往上疊一點。其實我不喜歡殺價，價錢合理就買，跟翹臀交往前，我幾乎是不比價的，因為我信奉買需要的才是省錢的王道XD可是在台灣如果開價實在，一砍就刀刀見骨，不給客人殺價還會被人覺得沒有人情味哩～殺價也算是台灣的潛規則XD

為了能在翹臀面前揚眉吐氣(誤)，一定要算清楚成本多少，才不會侵蝕到利潤，才是真正的實拿。

一般賣房子的時候，仲介都會以"扣掉仲介服務費"後，屋主拿到的錢，就稱為是屋主的實拿。不過我覺得，只要有"人"，甚麼都可以談。在我還是嫩B的時候，差點跟投資客買了漏水屋的那次買賣，投資客連土增稅和水電瓦斯分算，都要跟仲介一人分一半。事實證明，"幾郎幾半感情卡未散"是流傳的事，後來買賣不成，仁義也不在了。

既然以"扣掉仲介服務費"後，就稱為是屋主的實拿，也是買賣房屋的潛規則之一，自己真正的實拿，就要算清楚了。

在制定"定價策略"時，我先把成本都列出來，包括：

1.買房子產生的費用：這部分包含買房子實的買方仲介費、代書費、契稅，還有哩哩叩叩的規費等等。通常這部分，代書會列一張明細出來。所以代書給的明細，和仲介費的收據，都要好好保留。

2.裝潢的費用：包括設計師的設計費、裝潢工程的費用、冷氣和其他家具等等。其實入住時會花一大堆拉哩拉雜的東西，我就只有把"會留給買方的"東西，算成是成本。這樣就好算多了。裝潢的費用外，加上冷氣、窗簾、和一些留給買方的櫃子、燈具。這樣算算就差不多了。

3.賣房子產生的費用：雖然已經跟仲介談好實拿多少，不過代書費等等的費用，還是要再被剝一次皮阿～這部分代書也會給清單，除了買方付契稅，賣方付土增稅是比較大的差別，其他大多差不多，可以參考買屋時的費用。當初在估算成本定價時，有想到賣屋要付土增稅這件事，不過，我以為跟契稅一樣，大概萬把元就差不多，主要是因為社區每戶的土地持有面積小，而且我們也才買二年左右，照理來說，土地應該也沒增值不少。結果人算不如天算，核下來竟然要三萬多(啊～多麼痛的領悟～)只能說我真是好傻好天真！丙又阿～如果你要賣房子，千萬要先到這裡來試算一下你的土增稅是多少，不要再步我的後塵了。早知道我會認的考慮要把自己首次自用住宅申報的優惠給用上。

4.房貸利息：這個也挺好算的，如果你有將每年報稅的資料留起來，裡面一定會有房貸利息的扣繳憑單。如果沒留？我在開戶時，有一併申請網路銀行，貸款的部分也可以一併查詢。如果再沒有？那就用推算的吧～雖然利息是浮動的，不過可以拿手邊現有的，看還了幾期，大概推算一下。

5.房屋稅和地價稅：如果你覺得這個算是成本的話，也可以算進來。當時我並沒有算入就是了。

列到這裡，我以為我已經滴水不漏了。果然代誌不是憨人想ㄟ哈尼甘丹。辦塗銷時，銀行跟我確認代償還的金額時，跟我說：劉小姐，您有違約金您曉得嗎？

哇咧，有嗎？我記得已經過了二年要罰違約金的期限拉！！！

我當天下班急速傳說趕再接阿妞回家前，把貸款的合約找出來看。看完只有三個字最能表現我的心情：ORZ

千萬不要相信自己的記憶力，尤其是生過孩子後的記憶力！當初不是沒有想到違約金，但是太靠勢自己的記憶，這下可好，賞了自己價值好幾萬的一巴掌。

有一個費用，是我當初怎麼也沒想到的，果然還是要付學費。代書給我看了一個數字，大抵的意思是，這是財產交易所得，要申報總合所得稅的！就是說，一件買賣，政府跟買方收契稅，跟賣方收土徵稅，針對賣屋有賺到價差的部分，他還要再收所得稅，不過政府也還算公平，如果沒賺，或是賠錢，也不需要申報為所得稅的。不過這個費用就說不準了，要看加上去要多付多少稅金真想算的清楚，道也是可以參考去年的所得稅級距，大概乘一下就曉得多少。

如果房子有出租，我則將租金視為收入。

雖然我後來有跟買方租房子，不過我並沒有把租金算在這間房子的成本上。如果真的要歸，我會把它加在換屋的裝潢成本裡，畢竟我是為了等裝潢，才必須負擔這筆租金的。不過這筆費用，我倒是覺得也不必算在哪間房子頭上，就依個人認定了。

雖然歸出了些大項，不過每一項要算到多仔細，就見仁見智了，如果還要仔細算到找家具的油錢，在加一筆裝潢勞心勞力的精神補貼，再算上為了買房子認賠殺出換現金的折損，那還真是算不完阿～

人生，簡單就好了。 >> 這位太太搞得那麼複雜，你的人生也沒簡單到哪裡去吧？！